“我在德丰杰的时候曾经研究过他们的房地产项目。”

“如果我想收购的话，你觉得机会有多大？”

傅继勋惊讶的看了他一眼。

“只要资金到位，成功率至少有50%。”

“为什么？”

“负债。”

徐良明白他的意思。

凯德集团成立的时间并不长。

98年亚洲金融危机，给新加坡的房地产市场造成了巨大的冲击。

新加坡房产巨头百腾置地和淡马锡控股旗下的房产公司‘发展置业’分别造成了3.8和1.9亿新元的亏损。

为了更好的适应房产市场发展的需要，减少竞争，两千年的时候百腾置地和发展置业合并成了现在的凯德集团。

成立之初凯德集团业务运作并不顺利，当时的凯德集团主要从事房地产开发和投资业务。

其中住宅开发收入占比最高，2001年占总收入61%，其次是商业物业出租，占比 18.4%。

这也导致了凯德集团债务负担过重。

根据数据，2001年凯德集团有息负债达到90.6亿新元，净负债率达87%，导致当年集团有4.3亿新元的利息费用，进而导致集团当年亏损2.8亿新元。

虽然高杠杆是所有房企的基本特征，凯德当年债务过高看似也无可厚非。

只是遇到市场环境不太好、销售回款慢的情况时，对房企是一项很大的考验。

为了摆脱高负债的困扰，凯德的管理层开始向转型轻资产战略。

而这个战略的核心就是REITs，俗称‘不动产投资信托’，也称“房地产投资信托基金”。

小主，

众所周知，信托具备法人性质，可以跟公司一样，在证券市场上市。

凯德的想法就是，通过发行“房地产投资信托基金”，从证券市场募资，用募集来的钱把凯德旗下的重资产产权买过去，从而降低自己的负债。

实现轻资产运营的战略目标。

可以说，小算盘打的叮当响。

左手倒右手也玩的很溜。

也是老资本家了。

只可惜凯德集团当时似乎并没有料到由于新加坡制度不完善、公众对REITs没有一个清晰的认知，公司第一只REITs凯德商用信托未能发行成功。

好在凯德40%的股权掌握在淡马锡控股手里，属于亲儿子。

为了解决‘儿子’的未来发展，新加坡政府出台了一系列关于REITs的法律框架。

如2001年，颁布《证券和期货法》，对REITs上市作出具体规定。

2002年，颁布《集合投资准则》，细化对REITs的监管。

新加坡政府在税收方面给予REITs大量优惠，包括避免双重征税、允许公积金投资 REITs、国内外个人投资者持有REITs获取的分红免税等措施。

并且逐步放宽对REITs的监管，给REITs的运作加大了操作空间。

有了政策的铺垫，凯德集团的REITs发行自然顺利了很多。

2002年，凯德集团成功发行凯德商用信托，成为新加坡历史上第一只公募REITs。

在之后的2004-2010年里，凯德集团又成功发行凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德置地华夏信托、凯德商用马来西亚信托。

至此，凯德集团已经完成向“开发商+基金经理”的转型，并且借助于REITs募集的资金，开始了大规模的收购。